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地税税种

契税的缴纳

时间:2014-09-01 15:02:17  作者:admin  来源:guancu.cn  查看:1  评论:0
内容摘要:东莞市莞促企业事务代理有限公司提供东莞代理记账办理地税业务缴纳契税的服务。

一、纳税人

在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人。

二、征收范围

(一)以下列方式转移土地、房屋权属的行为:

1.国有土地使用权出让(集体建设用地使用权出让)

2.土地使用权转让,包括出售、赠与和交换,但不包括农村集体土地承包经营权转移;

3.房屋买卖;

4.房屋赠与;

5.房屋交换;

(二)视同土地、房屋权属转移的行为:

1.以土地、房屋权属作价投资、入股;

2.以土地、房屋权属抵债;

3.以获奖方式承受土地、房屋权属;

4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

三、适用税率

契税税率为3%。

房屋权属转移适用税率有如下特殊规定:

(一)1997年10月1日前发生应税未税的房屋权属转移行为的,买卖、赠与、交换适应税率6%,典当3%。

(二)1997年10月1日起发生的房屋权属转移行为,适用税率3%。

(三)1999年8月1日起,凡个人购买自用普通住房,暂减半征收契税。(从2010年10月1日起暂停执行)

(四)市财政局《转发财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(东财[2008]413号),从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。(从2010年10月1日起暂停执行)

(五)市财政局《转发<关于促进我省房地产市场平衡健康发展的若干意见>的通知》(东财[2009]130号),自2009年3月3日起凡个人首次购买普通住房的,契税按1%税率征收。(政策执行至2009年12月31日止)。首次购买普通住房以市房管局出具的《首次购房(查阅)证明》进行确认。

(六)市财政局《关于调整房地产交易环节契税优惠政策的通知》(东财函[2010]1341号),2010年10月1日起,凡个人购买普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。

(七)普通住宅的认定标准

我市根据省建设厅《关于确定我省普通住房标准的通知》(粤建房字[2005]58号),重新规定了我市的普通住房标准应同时符合以下三个条件:

1.住宅小区(含所有住宅)建筑容积率在1.0以上(含1.0)的;

2.单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)的;

    3.2014年9月1日起至2015年8月31日止(以商品房买卖合同签订时间为准),住房交易单价符合东建房〔2014〕50号文规定的标准,单价=转让价格/单套建筑面积。具体标准如下:

    根据各镇街(园区)普通住房平均交易价格情况,按照单套住房建筑面积计算,我市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇街(园区)划分为三类标准:

    一类标准长安、虎门、南城、松山湖、莞城、东城、凤岗、厚街、寮步、塘厦、万江、樟木头、黄江,实际成交价格低于10115元/平方米(含本数);

    二类标准石龙、沙田、常平、石排、大朗、大岭山、谢岗、道滘、石碣、高埗、清溪、麻涌、茶山、东坑,实际成交价格低于7753元/平方米(含本数);

    三类标准中堂、企石、望牛墩、横沥、洪梅、桥头,实际成交价格低于6386元/平方米(含本数)。

四、计税依据

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。

2.土地使用权赠与、房屋赠与、由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换的计税依据,为所交换土地使用权、房屋的价格差额。

4.以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

成交价格明显低于市场价格并无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

私人宅基地转让的契税计税依据统一以每平方米200元进行核定。待办完土地证后,申报房屋契税时,按土地及房屋评估总价格计算应征契税,扣除已缴纳的土地契税,在房屋权属转让环节一并征收土地、房屋契税。

五、应纳税额

契税应纳税额=计税依据×税率

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以**结算的,按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

六、减免规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征。

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征。

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征。

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属,其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的,免征契税;超出的部分应按本办法的规定缴纳契税。

5.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

6.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。

7.企业重组改制减免契税(财税[2008]175号)

(1)企业公司制改造

非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。

国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司,是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上,或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

(2)企业股权转让

在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。

(3)企业合并

两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。

(4)企业分立

企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。

(5)企业出售

国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。

(6)企业注销、破产

企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。

(7)其他

经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移,不征收契税。

企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

(对于纳税义务发生时间为2008年12月31日前的,适用财税[2003]184号文,纳税义务发生时间为2009年1月1日起发生的,适用财税[2008]175号文。)

8、国家税务总局规定的其他减征、免征契税的项目。

七、申报时间

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并自申报之日起20日内缴纳税款。契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

八、纳税地点

纳税人应向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。

我市具体规定如下:房屋权属转移涉及的契税,由房屋所在地的地税分局负责征收;农村居民住宅用地权属转移涉及的契税,由住宅用地所在地的地税分局负责征收;其他土地权属转移涉及的契税,统一由东城地税分局驻市国土资源局的征收点负责征收。

                                                                                                      

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